לאחרונה פונים אלי לא מעט אנשים עם אותה שאלה: האם פינוי בינוי רווחי וכמה אפשר להרוויח מזה? זה נושא שמעסיק לא מעט בעלי דירות בשנים האחרונות, במיוחד לאור המגמה הגוברת של פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ.
כמי שמלווה פרויקטים של פינוי בינוי, אני יכול לומר שיש לכך פוטנציאל גדול מאוד לרווח – גם ברמה האישית של בעלי הדירות וגם ברמה הכללית של הערכת הנכס והשבחתו. אבל כמו בכל השקעה נדל"נית, כדאי לבחון את הנושא באופן יסודי ומעמיק, כדי להבין באמת מה יוצא מזה ומה הסיכונים.
איך זה עובד?
הרעיון מאחורי פרויקט פינוי בינוי פשוט: לוקחים בניין ישן, לפעמים במצב רעוע ומיושן, ובונים תחתיו בניין חדש ומודרני, עם תנאים הרבה יותר טובים עבור הדיירים. בתהליך זה, כל אחד מהדיירים מקבל דירה חדשה, לעיתים גדולה ומרווחת יותר, בתנאים משופרים, ולעיתים אפילו עם תוספת של שטחים (למשל מרפסת, ממ"ד, חנייה וכו').
החידוש של הבניין והאזור כולו גורם לעליית ערך הנכסים, לעיתים בעשרות אחוזים. במילים אחרות, הנכס שלך, שבעבר היה ישן ולא אטרקטיבי, יכול להפוך לנכס יוקרתי ששווה הרבה יותר בשוק.
אז האם זה רווחי?
האם פינוי בינוי רווחי? ברוב המקרים – כן! שווי הדירות לאחר פרויקט פינוי בינוי עולה משמעותית, ולפי הערכות, מדובר בעלייה של 30%-50% מהשווי המקורי של הדירה. זהו פער עצום שיכול להוות רווח כלכלי משמעותי לדיירים.
למרות זאת, חשוב לזכור שישנם גם אתגרים ותנאים מסוימים שצריך לקחת בחשבון. לדוגמה:
- משך הזמן של הפרויקט: פרויקטים כאלו יכולים להימשך שנים רבות, ולפעמים גם להיתקל בעיכובים ובביורוקרטיה.
- הסכמה בין דיירים: כדי שפרויקט ייצא לדרך, יש צורך בהסכמה של רוב הדיירים, ולעיתים קרובות זה יכול להיות תהליך מורכב בפני עצמו.
- המיקום: לא בכל אזור משתלם לבצע פרויקט פינוי בינוי. באזורים מסוימים, ערך הנכסים לא יעלה בצורה דרסטית ולכן חשוב לבדוק היטב את הערכת השווי העתידית של הפרויקט.
איך לדעת אם זה משתלם לך?
אם את/ה בעל/ת דירה שנמצאת במתחם שבו מתכננים פרויקט פינוי בינוי, או שיש לך אופציה כזו בעתיד, אני ממליץ לבחון את הנושא מול מומחים בתחום. כדאי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, שמאי מקרקעין שיעריך את פוטנציאל הרווח, ועם חברת יזמות בעלת ניסיון בפרויקטים כאלה.
בשורה התחתונה, פינוי בינוי הוא אחד הכלים החזקים שיש היום לשיפור איכות החיים והשבחת ערך הנכס שלך. אם מדובר במתחם מתאים והדיירים מגיעים להסכמות הנכונות, הרווח יכול להיות גדול ומשמעותי גם לטווח הקצר וגם הארוך.